実家を相続したけれど・・・　空き家に係る譲渡所得の特例

”母が亡くなり、空き家になった実家の土地と家屋を相続したけれど・・・、住む予定もないし、固定資産税もかかるし、そろそろ処分を考えないと？”

近年、こういった「空き家」が、社会問題としてとりあげられることが増えています。

建物が老朽化して危ない、というだけでなく、
周辺地域の治安面や衛生面の悪化なども問題視されています。

こういった「空き家」解消の打ち手の一環として、平成28年度の税制改正にて、

相続により取得した「空き家」及びその敷地を譲渡した場合の優遇措置がとられることとなりました。

今回は、その「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」についてご紹介します。

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」とは？

　「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」とは、
相続で取得した被相続人の居住用不動産を譲渡した場合に、一定の要件をみたすときは、
その譲渡所得から最大3000万円を控除することができるというものです。

　つまり、冒頭のケースのように、
　・　一人住まいの親が亡くなって空き家になってしまった実家を相続で取得した子供が
　・　その空き家を譲渡した場合、
　・　譲渡所得3000万円までは所得税がかからないというものです。

　なお、この特例は、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの譲渡に対して適用されます。

適用要件は？

　「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の適用対象となるのは、

　被相続人が居住していた家屋とその敷地である土地等（借地権等も含みます）です。

　適用には、この家屋が下記の要件を満たす必要があります。

　①　相続開始の直前において、被相続人のみが居住していた家屋であること

　②　昭和56年５月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）であること。

　③　区分所有建築物でないこと。

　④   相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと

　対象となる譲渡は、下記の２パターンがあります。

　　・　譲渡のパターン１：空き家を新耐震基準に適合するようにリフォームして敷地とともに譲渡

　　・　譲渡のパターン２：空き家を取り壊したうえで、敷地のみを譲渡

　が、いずれも

　⑤　相続開始後3 年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡していること。

　⑥　譲渡対価が１億円を超えないこと

　という要件を満たす必要があります。

こういう場合は、適用がありません！ご注意ください。

　つまり、下記のような場合は、特例の適用を受けることができません。

　・　旧耐震基準しか満たしていない空き家をそのままで敷地とともに譲渡した

　　　（新耐震基準に適合する耐震改修をしたり、もしくは除却したうえで譲渡する必要があります）

　・　相続開始の後に、「もったいないから」と賃貸に出してしまった

　　　（相続の時から譲渡の時まで賃貸の用に供されていたことがないこと、という要件に反します）

　・　相続開始の後に、誰かが住んでしまった

　　　（相続の時から譲渡の時まで居住の用に供されていたことがないこと、という要件に反します）

適用を受けるためにはどうすればいいの？

　　特例の適用を受けるためには、譲渡所得の確定申告が必要となります。

　　この申告書に、上記の要件を満たすことを証明する各種書類を添付します。

　　・　被相続人居住用家屋及びその敷地等の登記事項証明書等
　　・　被相続人居住用家屋又はその敷地等の売買契約書の写し等
　　・　被相続人が住んでいた市区町村が発行する被相続人居住用家屋等確認書
　　・　被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し

　　などの書類です。譲渡のパターンなどにより必要書類は異なりますので、確認しましょう。

適用にあたっては、税理士にご相談されることをお勧めします。

　なお、この「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」は、今年から開始された特例ですので、
　適用の可否の判断が難しいケースが存在します。

　そのため、判断が難しいケースは国税庁も「通達」という形で具体的な解釈を発表しています。
　つい先日、この「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」についても、１億円の譲渡対価の判定、
　区分所有建物への該当、などについて国税庁から「通達」が発表されました。

　（通達とは、国税庁から各国税局や税務署に対して出す、税法や措置法の具体的な解釈を説明したも
　のです。税法や措置法が適用開始された後に、具体例などを示して発表されるため、きちんとこれら
　の通達を理解できているかどうかは、非常に大切なポイントとなります）

　適用を検討されるにあたっては、
　これらの最新の通達を理解した税理士にご相談されたほうがよいでしょう。

　夏休みのシーズン、お墓参りなどで実家に戻られることも多いと思います。

　そろそろ実家の空き家も処分しないと・・・と考えられている方、

　税理士法人TOTALの資産税本部にどうぞご相談ください。

税理士法人TOTAL資産税本部では
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